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住房租赁进入强监管时代:规范化之外如何稳租金?

来源:www.casa-soler.com 点击:1142

原题:房屋租赁进入强势监管时代:租赁合同备案需求增加,如何推进“稳定租金”超越标准化?

签订租赁合同带来的最直接的好处包括:提取租赁房屋的住房公积金,申请扣除租赁房屋的个人所得税等。

许多地方都在大力推行新的房屋租赁法规,要求出租人提交租赁合同。

据《21世纪经济报道》记者报道,仅从今年11月开始,厦门、合肥、江苏、深圳等地就提出了申报租赁信息和备案租赁合同的要求。其中,江苏省引起了广泛关注,因为该省规定“如果出租房屋没有登记,信息将包括在信用记录中”。

世通曾在一份报告中指出,中国租赁市场长期处于政府监管范围的边缘,很少有指导意见来规范租赁行为,这在一定程度上加剧了当前的市场混乱。

备案可以在很大程度上规范住房租赁市场,对于租户来说,备案租赁合同带来的直接好处包括:提取住房公积金用于租赁、申请扣除个人租赁所得税等。

但对出租人来说,备案会带来税务问题。如何才能真正有效地提高出租人的备案热情?另一方面,除了规范市场,政府如何探索“租金稳定”?

奖惩

深圳最新官方公报显示,新修订的《深圳市出租屋管理若干规定》将于2020年1月1日生效,届时出租人和承租人将按照相关规定提交租赁合同。

之前,《江苏省租赁住房治安管理规定》年11月26日,曾指出该房屋出租人应申报登记租赁信息,否则将被依法处罚并记录在信用报告中。

11月,合肥召开了城市房屋租赁试点工作总结暨推介会,并计划在全市范围内开展房屋租赁网上合同备案工作。今年6月,合肥开始在四条街道进行试点。据合肥市房管局11月份统计,目前,全市房屋租赁合同网上备案率已达40%左右,试点街道已达70%。

厦门于11月初召开新闻发布会,发布全面加强厦门房屋租赁合同网上备案的信息。根据规定,完成租赁合同网上备案的租户可以享受各级政府提供的各种基本公共服务和税收优惠政策。

据厦门当地媒体报道,长期以来,网上备案的房屋租赁合同双方都不高,厦门的合同整体备案率较低,在10%以下。韧性研究所智库中心研究主任严跃进在《21世纪经济报道》中向记者分析道。应该说,这是不动产登记的具体表现,而租赁也应该纳入不动产登记的概念。

但是备案租赁合同是为了促进纳税吗?在这种关注下,如何有效提高房屋出租人申报的积极性?

阎跃进说,促进税收征管不是当前政策的重点。江苏相对严格,但在实际操作中,可以采取更加市场化和鼓励性的措施,如让租户在入住和入学后更加安全,让租户和房东之间的信用关系更加清晰,让交易更加安全,从而凸显备案制的优势。

合肥采用直接现金奖励的方式。对于个人房东,每年按每平方米的面积奖励12元。对于中介机构,当累计备案面积达到3000平方米时,每年每平方米奖励1.2元。

如何探索稳定租金?

除了市场法规,租户关心的另一个问题是租赁合同的备案是否会导致房东将增加的税收转嫁给租户?从长远来看,政府会控制租金的过度上涨吗?

以德国为参照。2013年,德国新的房租法生效,该法对房租上涨施加了严格限制,要求房租上涨在3年内不得超过15%。房屋租金应按照当地政府的“指导价”执行,超过该价格的20%,即

今年年初,中国人民政治协商会议深圳委员会在一次特别协商会议上建议,应制定和严格执行加租限制条款,以遏制不合理的加租。然而,这一提议并没有最终反映在上述最新的《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》中。

然而,今年10月15日,深圳第一套“稳定租金”商品房被公开认可,要求年租金涨幅和降幅不超过5%。

但实现“稳定租金”的前提是必须在政府房屋租赁交易服务平台上。广东省住房政策研究中心首席研究员李在接受《21世纪经济报道》采访时表示,深圳做法的信号作用和指导意义是明确的,但如何让更多的住房进入政府稳定的租金平台仍需逐步推进。

深圳市给予了相应的奖励:对于在政府房屋租赁交易服务平台上申请信息收集、登记或备案新的和续签的房屋租赁合同的个人,租金不高于租金指导价的,采用综合征收方式,综合征收率到2023年底为0%。

结合深圳要求出租人提交租赁合同,在免税的吸引下,可能会鼓励更多的房东转到政府租赁交易平台。

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