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土地市场回顾与展望:地市“维稳” 土改攻坚

来源:www.casa-soler.com 点击:693

来源:苏志勇/文

中国房地产日报

中国房地产智库研究员,在“不炒房”的大基调下,住房和建设部确定了“稳定地价、稳定房价、稳定预期”三大目标,并将“稳定地价”列为“三大稳定”之首。市政府牢牢控制着土地阀。随着我市实施调控市场供给的政策,土地市场全年运行平稳,地价略有上涨,地价略有下降。从土地交易趋势来看,主要有两个特点:一是征地重心从三线城市向一二线城市转移,城市分化加剧;二是土地收购倾向于住房企业主,市场集中度进一步提高。

土地市场综述:高度整合与分化加剧

从2019年土地市场走势来看,年初市场疲软,市场明显处于观望状态;在3月和4月,它开始迅速上升,并在7月达到年度高点。随着“7月30日”政治局会议重新调整房地产市场和收紧金融政策,土地市场在8月份跌落悬崖。进入年底,土地供应量达到了一个小高潮。

中国房地产智库的监测数据显示,2019年,70个大中城市的住宅用地底价在749元/平方米之间,高于2018年的732元/平方米。2019年,70个大中城市的居住用地价格水平标准差(7969.25)明显高于2018年的标准差(6989.31),反映了70个大中城市的居住用地价格水平差距进一步加大,土地价格水平分化加剧。地价明显上涨,主要集中在二线城市和区域性中心城市。

据Wind数据显示,白城全年土地总成交额为6.4亿平方米,同比下降4.46%,总成交额为3.95万亿元,同比增长18.07%。根据城市层面的分析,一线城市的土地交易面积和总交易价格分别同比增长18.6%和11%。二线城市的土地面积和总房价分别上涨了4.3%和26.8%。三线城市的土地销售下降了12.3%,总销售价格上升了9.4%。

根据各城市的交易数据,杭州、上海、广州、武汉、北京、南京、天津、苏州、重庆、成都位列前十,总成交价超过1000亿元。杭州以2684.73亿元位居榜首。在土地交易前30名中,所有城市无一例外都是一线和二线城市,这表明土地交易进一步向一线和二线城市集中的趋势是明显的。

根据保费率分析,一线城市平均保费率为6.18%,同比增长0.8个百分点。二线城市的平均保险费率为14.02%,同比增长0.48个百分点。三线城市的保险费率为14.09,同比下降1.35个百分点。

另一个值得关注的现象是土地市场拍卖和竞价的现象逐年增加。根据风能数据统计,中国房地产智库发现,2018年有2341条记录显示“没有交易”,而2019年这一数字达到3812条,同比增长62.8%。由此可见,土地市场在经历了前两年的高温后,正呈现出从高位回落的趋势。

从企业征地的维度分析,征地正集中到住房企业的头上。万科、碧桂园、保利发展、融创中国和中国海外今年都获得了超过1000亿元的土地,比2018年增加了2000亿元。万科以1755.66亿元位居榜首。加拿大十大住宅企业交易总额达到9870亿元,土地市场的马太效应进一步显现。

展望:土地制度改革推动的长效机制

土地制度改革是建立房地产市场长效机制的最关键环节。不触及房地产市场的基础,就无法建立长期机制。2019年,在土地市场平稳运行的背后,土地

首先,土地规划管理方式的改革将取得突破。2019年底的中央经济工作会议将把“稳定地价、房价和预期”作为2020年房地产调控的目标,同时提出“改革土地规划管理模式”。中国住房智库执行董事柴铎博士分析,土地利用规划管理机制是基于城乡二元土地所有权制度、土地利用控制制度、耕地保护制度和有偿使用制度的指标层层分解和层层落实机制。在这种机制下,为了保证发达地区的经济发展,根据当地的实际土地需求和耕地资源禀赋,建设用地和耕地保护的指标往往是分散的,造成地区间发展权益的不公平。通过跨省补充耕地、城乡建设用地增减挂钩等方面的改革,在确保“耕地总量不减少、质量提高”的前提下,改革土地指标和计划管理方式,使欠发达地区共享发达地区的发展成果。柴铎认为,在这种背景下,一、二线城市的土地供应紧张局面可能会有所缓解,以满足对城市住房和商业用地日益增长的需求,土地市场交易可能会重新活跃起来。一、二线城市的土地供应紧张局面此前曾因人口减少和“减少”开发而受到严重限制。开发商可以结合自己的发展战略,在宏观经济形势稳定的市场窗口,集中资源配置,储备优质土地资源。

二是在“逐城政策”的政策指导下,前期压力大、发展空间限制程度低的三、四线城市可能会增加土地供应,土地流转的增加可能会迫使监管适度放松。然而,这类城市的各类住房供应在早期阶段相对较大,并且经历了一个较长的库存消化期。一些进入策略遭遇挫折后,开发企业获得土地的积极性明显降低,对城市基本面风险更加敏感。未来的形势需要结合城市监管政策的变化来进一步观察。

第三,征地制度改革后,商业开发项目只能通过“区域综合开发”获取增量土地资源。土地储备开发权集中在市级。对新项目的综合效益和开发主体的资质提出了更高的要求。与此同时,《土地管理法》规范了新的征地程序和补偿标准,要求参照该地区的综合市场价格,从而延长了土地开发周期,增加了征地成本。未来,增量土地资源的供给可能会日益紧张,而基层行政单位获得土地目标和土地项目的难度将进一步提高。上述因素为未来土地价格上涨奠定了基础。

第四,在国家扶持医疗保健、文化旅游和特色小城镇等产业政策的影响下,未来土地供应将更倾向于这些工业用地。2019年12月,自然资源部发布《土地管理法》,明确表示对于确定为社会福利用地的土地用途,出让和租赁方式的供应年限分别为50年和20年,养老服务设施用地的出让底价也将远低于商业和房地产用地的地价,在此基础上再打20%的折扣。这些政策为转型住房企业创造了机会。

第五,《土地管理法》修订版推动农村集体建设用地“同价同权”进入市场交易,走向城乡统一的建设用地市场。在集体土地上建设租赁住房的试点城市将进一步扩大,试点项目的数量将进一步增加。同时,集体土地可以作为重要的空间资源